Is een te warme huurwoning een gebrek?

15 januari 2017 19:06

Mag een huurder van u als verhuurder verlangen dat een huurwoning bij zonnig weer niet te warm wordt? Is sprake van een gebrek indien u dit niet voor elkaar krijgt? Met het stijgen van de binnentemperatuur zou de huurder in dat geval aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering…

Niets nieuws onder de zon

Oplopende temperaturen. Bij warm en zonnig weer is het logisch dat het ook binnenshuis warmer wordt. Ook buiten het zomerseizoen kan sprake zijn van een duidelijke opwarming. Vanwege de laagstaande zon in het voor- en najaar merken met name op het zuiden gesitueerde woningen met grote raampartijen dit.

Verhitte situatie. Sterk oplopende binnentemperaturen kunnen als hinderlijk worden ervaren. In hoeverre levert dit bij huurwoningen een gebrek op en dient de verhuurder maatregelen te nemen tegen deze temperatuurstijgingen?

De zaak van het oplopende kwik

Problemen met warmteregulatie.
Woningstichting Tiwos wordt gedagvaard door één van haar huurders. De woning is gelegen op het zuiden met veel glas, waardoor vanwege de straling van de zon de temperatuur snel oploopt. Vooral buiten het zomerseizoen wordt het te warm, omdat de warmte-terugwininstallatie (WTW) warmte blijft terugwinnen en niet handmatig is in te stellen.

Gebrek. In art. 7:204 lid 2 BW wordt een gebrek gedefinieerd als een omstandigheid waardoor de huurwoning niet het genot kan verschaffen dat de huurder mocht verwachten. De kantonrechter stelt de huurder in het gelijk: een te warme woning levert een gebrek op. Tiwos gaat echter in beroep (ECLI:NL:GHSHE:2016:2483).

Open ramen en luxaflex. In hoger beroep toont Tiwos aan dat bij het appartement van de bovenbuurman op zomerse dagen sprake is van een binnentemperatuur die gelijk is aan de buitentemperatuur: maximaal 26,6 graden en minimaal 22,4. In dit bovengelegen appartement waren de luxaflex naar beneden en stonden de ramen op de kiepstand.

Verkoelende maatregelen

Geen gebrek. Het hof stelt dat de huurder niet mag verwachten dat de maximum binnentemperatuur de buitentemperatuur niet overstijgt. De huurwoning beschikt immers niet over een koelinstallatie. Bovendien mag van een huurder worden verwacht dat hij de woning ventileert (op natuurlijke wijze) en warmtewerende maatregelen (zoals luxaflex) neemt. Huurder heeft weliswaar gesteld dat de WTW-installatie niet handmatig is te regelen, maar dit weerhoudt hem er niet van om ramen en deuren open te zetten ter natuurlijke ventilatie.

Tip. Bovenstaande uitspraak kán anders uitpakken indien het openzetten van ramen niet mogelijk is. Deze uitspraak maakt weliswaar duidelijk dat een huurder niet mag verwachten dat de maximum binnentemperatuur de buitentemperatuur niet overstijgt. Echter, dit neemt niet weg dat bij een te sterk oplopende binnentemperatuur en bij geen ventilatiemogelijkheden, wél sprake kan zijn van een gebrek.

Tip. Omdat het bij de kwalificatie van een gebrek aankomt op de vraag wat een huurder bij het aangaan van de huur mag verwachten, doet u er verstandig aan om – in het geval ramen in de woning niet geopend kunnen worden – dit duidelijk in het huurcontract te vermelden. Van een gebrek zal dan, ondanks oplopende temperaturen, niet snel sprake zijn.

Een te warme huurwoning levert niet zondermeer een gebrek op. De binnentemperatuur hoeft niet constant lager te zijn dan de buitentemperatuur en van een huurder wordt verwacht dat hij ventileert en warmtewerende maatregelen neemt. Defecte koel- of WTW-installaties en ontbrekende ventilatiemogelijkheden kunnen wél een gebrek opleveren.